劳动仲裁
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

天津市津南区人民法院

(2016)0112民初8091

原告:A

委托诉讼代理人:叶昌明,天津哲科律师事务所律师。

被告:B

委托诉讼代理人:XX,天津XX律师事务所律师。

第三人:C有限公司。

法定代表人XXX,职务总经理。

委托诉讼代理人:XXX

第三人:D

原告A与被告B、第三人C有限公司(以下简称“C公司)、房屋买卖合同纠纷一案,本院于20161215日立案后,诉讼中D申请作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告A的委托诉讼代理人叶昌明、被告B及其委托诉讼代理人XX,第三人C公司的委托诉讼代理人XXX,第三人D到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A向本院提出诉讼请求如下:1.判令解除编号为TJJLJ0015677的《房屋买卖居间合同》;2.判令被告返还原告定金5万元、支付原告违约金7万元、中介费28000元;3.被告赔偿原告市场差价损失10万元;4.案件受理费由被告承担。事实和理由:2016105日,原、被告经第三人C公司介绍签订了编号为TJJLJ0015677的《房屋买卖居间合同》,合同约定原告购买被告名下位于天津市津南区××××××花园××号房屋一套,总价140万元;被告自行办理该房屋抵押贷款的解除手续,原告于20161215日前交齐首付款等。合同签订后,被告迟迟未履行合同约定事项,经原告及C公司催促,201610月底原告方知该房屋属于被告和第三人D的共有财产,因被告和第三人D发生争议,导致合同一直无法履行,合同约定的履行期限已经过期。该房屋已升值至少10万元。

被告B辩称,同意解除原、被告及第三人C公司签订的《房屋买卖居间合同》,不同意返还定金、支付违约金和赔偿中介费和差价损失。签订合同前的2016927日,第三人D自称被告的代理人与原告之夫E签订了一份《房屋买卖居间合同》。因被告和D已经离婚,D无权代理被告签署合同。被告和D离婚后,二人协议该房屋归D所有由D偿还贷款,该房屋实际由D使用。被告没有权利处分涉案房屋,这个情况在原、被告签订《房屋买卖居间合同》前,原告和C公司已经知晓,但D考虑购房款不能直接存到D的账户上,提出异议。原告并非善意第三人,原、被告签订的合同难以继续履行,原告也应负缔约责任。该合同属于效力待定的合同,只有权利人D追认才有效。

第三人C公司述称,2016927日,原告丈夫E,第三人D代表被告签订了一份《房屋买卖居间合同》,2016105日原、被告签署《房屋买卖居间合同》时,第三人D也在场,被告和D对出售房屋意见一致,并商量好被告拿走5万元定金,还差被告9万元,其余售房款归D。当时C公司要求收回927日的《房屋买卖居间合同》,D表示已丢失未交回,该份合同现已作废。D仅出示了离婚调解书,证实其与被告已经离婚,但未说过二人对房产归属的约定,直到十月底C公司才知道这一情况。因房屋有尾款未清偿,第三人C公司介绍了垫资公司,需要被告和D共同委托垫资公司,等交易完成再由垫资公司按被告和D的内部约定分配售房款,但是对由谁负担垫资费用二人未达成一致意见,后期D准备自筹资金垫资,但被告和D对于收取售房款缺乏互信,故迟迟未履行《房屋买卖居间合同》,但被告和D未明确提出毁约。该套房屋在201610月底市场价大约150万元,春节前后有所降价大约市值145万元。

第三人D诉称,第三人与被告原系夫妻,于201542日经河西区人民法院调解离婚,二人又于2015518日签署协议书约定涉案房屋归D所有,D偿还剩余贷款。该房屋由D居住。2016927日,D以被告名义与原告之夫E签订了《房屋买卖居间合同》,被告亦同意卖房。当时已向原告和C公司出示了离婚调解书和协议书,说明房屋是D的,要求房款打给D。但2016105日,原、被签署《房屋买卖居间合同》,如按该合同履行,房款将打入被告账户,D担心被告拒绝向D支付房款。该合同不能保证D收到房款,侵犯了实际权利人的利益,应属无效合同。

围绕诉讼请求,原告当事人依法提交了证据:105日签订的《房屋买卖居间合同》、定金收条、居间服务费收据。第三人D提交了证据:927日签订的《房屋买卖居间合同》、民事调解书、协议书、DC公司工作人员的谈话录音资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的原告提交的证据和被告提交的离婚调解书,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据:927日签订的《房屋买卖居间合同》,第三人D作为被告的代理人签署该合同,不能直接体现出D是该房产实际所有人;协议书是被告与第三人D之间的内部约定,因涉案房屋登记在被告名下,且房产证注明单独所有,协议书不影响原、被告之间买卖合同的履行;DC公司两位工作人员的对话,对于是否在签订合同前出示过协议书表述不一,不能直接证明D在签订合同前明确提出其是该房产实际所有人。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

被告B与第三人D原系夫妻关系,于201542日经天津市河西区人民法院调解离婚。2016927日,第三人D以被告B代理人身份代表B与原告之夫E签订被告及第三人C公司订立《房屋买卖居间合同》,原告购买被告位于天津市津南区××××××花园××号房屋一套,总价140万元。2016105日,就该处房产交易,原、被告及第三人C公司又订立了一份《房屋买卖居间合同》,内容同前一份合同,其中约定被告清偿房屋贷款约47万元;买方支付卖方定金5万元;买方支付C公司居间服务费28000元;买卖双方如违反合同约定,违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应该就该损失承担赔偿责任。原告当日支付被告定金5万元,支付第三人C公司居间服务费28000元。

本院认为,原、被告及第三人C公司就涉案房屋××微××路××花园××号的买卖事项订立《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示,内容不违反国家法律规定,且涉案房屋登记在被告B个人名下,该房屋不动产登记簿登记共有人情况亦为单独所有,原告及第三人C公司有理由相信被告B对涉案房屋有单独处分的权利,第三人D虽提出其与被告B离婚后对涉案财产的权利归属进行了约定并签署了协议书,但由于未变更涉案房屋的登记内容,其内部约定不能对抗善意第三人,况且第三人D对将房屋以140万元出售给原告亦不持异议,故该合同合法有效。

根据庭审情况《房屋买卖居间合同》未能履行的原因是被告B与第三人D之间缺乏互信,D担心售房款打入被告B账户后,B可能不会按其二人之间房款分配约定支付其应得款项。根据合同法的相关规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。《房屋买卖居间合同》中并未对确保第三人D取得房款作出约定,D亦未举证证明原告和C公司向其承诺售房款能够直接到其账户。故D仅以担心自己权利可能存在被侵害的风险为由阻碍《房屋买卖居间合同》的履行,实际上已经侵害了原告的权利。而被告未按《房屋买卖居间合同》约定的内容的履行清偿房屋剩余贷款的义务,致使该合同难以继续履行,应承担违约责任。现原告要求解除合同,本院准予。被告B应当返还原告定金5万元。对于原告主张的违约金,根据合同中约定的违约条款,违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应该就该损失承担赔偿责任。合同成交价140万元,违约金按5%计算,计7万元,本院对原告主张被告支付违约金7万元的诉讼请求予以支持。

对于原告主张的中介费28000元和房屋差价损失10万元,即指未能履行合同造成原告的经济损失,合同法第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在居间合同违约条款中约定了违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应该就该损失承担赔偿责任。关于损失的赔偿范围,合同法第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,由于涉案房屋市场价格并无较大涨幅,当前市场价格又有所回落,合同约定违约金明尚能弥补原告的中介服务费损失和市场差价损失。故对原告要求被告支付中介费28000元和房屋差价损失10万元的主张本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、解除原告A、被告B及第三人C有限公司于2016105日签订的《房屋买卖居间合同》。

二、被告B于本判决生效后三日内返还原告A定金5万元。

三、被告B于本判决生效后三日内支付原告A违约金7万元。

四、驳回原告A的其他诉讼请求。

五、驳回第三人D的诉讼请求。

如被告B未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2510元,保全费1760元,原、被告各负担一半。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。

审判员 国 艳

二〇一七年二月十五日

书记员 张勇昊

速录员 肖禹含


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